（原标题：资本重新审视保租房REITs）
自从负责运营的保障性租赁住房项目不动产投资信托基金（下称“保租房REIT”）上市后，吴波的工作就变得格外忙碌。
吴波是一家华东地区保租房社区运营管理机构负责人，今年起，他几乎每周都要抽出不少时间来接待不同类型金融机构的投资考察。这些机构包括保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等。
起初，这些机构考察的重点是，保租房REITs的发行主体是否实力强劲、预期年化分红率是否足够高、项目现金流状况是否良好。后来他发现，自己与金融机构讨论最多的是，保租房REITs的抗周期属性与较高分红率。
“我已接待数十次金融机构的投资考察，几乎所有金融机构都对它持有浓厚的投资兴趣。”他告诉经济观察报记者。
用吴波的话说，他突然发现保租房REIT仿佛是REITs市场“最靓的仔”。
多位金融机构人士告诉吴波，相比产业园、仓储物流、高速公路、消费基础设施等领域REITs的运营绩效受宏观经济波动的影响较大，保租房REITs的出租率与租金收入相对稳定，且租客都是收入相对稳健的城市白领，令保租房REITs的租金收缴率与现金流运营状况相对较好，年化分红率也优于其他类型REITs。
因此，只要保租房REITs年化分红率超过4%且分红率保持稳定，这些金融机构就认为它符合投资项目内部上会要求，会积极推动将保租房REITs纳入资产多元配置范畴。若保租房REITs运营方拥有将保租房社区“变废为宝”，令ROE（净资产收益率）由低转高的丰富经验，更是投资“加分项”。
负责城投宽庭REIT运营的上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢告诉记者，在效益表现方面，城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现近10倍的增长。
记者多方了解到，保租房REITs的抗周期属性与较高分红率，令其成为新的“避险资产”，吸引资本蜂拥而至，推动REITs市值快速水涨船高。
中信证券研报显示，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。
截至2025年6月30日，国内上市的8只保租房REITs发行规模为130.93亿元（包括华夏北京保障房REIT扩募规模），但总市值接近200亿元。
其中，去年初上市的城投宽庭保租房REIT募集规模为30.5亿元，到了今年6月底，其市值达到42.72亿元。这意味着上市后，这只保租房REIT的价格涨幅超过40%。
从分红率角度看，今年上半年，这只保租房REIT累计实现可供分配金额6337万元，按照募资规模计算的年化现金流分配率（分红率）达到4.19%，比10年期国债收益率高出超200个基点。
一位私募基金另类资产配置部主管向记者表示：“甚至不少私募基金与资管机构发现部分保租房REITs的年化分红率堪比银行、保险等优质上市公司的股息率，干脆将前者纳入红利策略进行大幅度加仓，导致保租房REITs得到更多资本的追捧。”
新变局
但是，吴波也感受到——各路资本投资热情依旧的背后，正出现越来越明显的“顾虑”。
在房价回落拖累房租价格回调与集中式长租公寓市场供给量持续高增长的情况下，保租房REITs还能否守住4%的年化分红率？这是下半年以来金融机构在投资考察时抛给吴波最多的问题。
吴波说，甚至部分金融机构有备而来，他们拿出周边社区的最新房租回调与长租公寓供给量增加数据，想了解保租房REITs如何防止租客流失，维系逾90%出租率与整体租金收入稳定。
华北地区某保租房REIT运营机构主管冯林也遇到了同样的问题。
“过去一段时间，几乎所有前来投资考察的金融机构都会询问房租价格持续回调与保租房供给持续大增，对保租房REITs未来租金收入与分红率的影响。”冯林告诉记者。尽管他一再强调当前自己负责运营的保租房REIT出租率稳定在90%以上且房租价格波动不大，但部分投资机构未必“相信”。有的投资机构会前往周边社区实地考察，一方面了解周边社区房租价格是否企稳，另一方面打听有多少租客从保租房REIT对应的社区搬到房租更低的新开发保租房项目，以此判断未来保租房REIT的实际租金收入、出租率与分红率是否回落。
冯林透露，甚至部分投资机构要求他们按月提供最新运营数据，包括保租房REITs最新租金与出租率涨跌趋势等数据。
金融机构的顾虑也有现实的映射。克而瑞长租数据显示，2025年上半年全国55城整体个人房源租金坪效为31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%，降幅较2024年同期扩大1.2个百分点。
上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟向记者表示，保租房供需平衡问题需持续关注，2025年上半年，全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延续高增长，共计约288个新项目入市，新增房源数量约11.73万套（间）。其中保租房新增供应10.45万套（间），占比约89%，同比上涨14.11%，加之城市更新中的部分“工改租”“商改租”，以及“城中村”被改为“保租房”，多元化供给正提升保租房市场竞争激烈程度。
这让冯林感受到，保租房REITs必须做出一些“变革”，才能打消资本的顾虑，提升资本的投资信心。
扩募
保租房REITs首先想到的，就是扩募。
6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的保租房REIT项目。其扩募发售募集资金总额约9.46亿元，购入的资产包括4个租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区。
上述私募基金另类资产配置部主管向记者直言，扩募的确是提升保租房REITs整体分红率与运营绩效、让投资方增强投资获得感的“最快方式”。比如华夏北京保障房REIT此次扩募项目的2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率，令投资人感受到实实在在的收益回报提升。
8月5日，城投控股董事会发布启动扩募公告称，对城投宽庭REIT启动扩募工作，扩募涉及的基础设施项目包括城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个保租房项目。
目前，上述两个保租房项目的出租率均超过90%，且运营状况相当成熟。
上述私募基金另类资产配置部主管认为，城投控股此举一大目的是，巩固城投宽庭REIT的现有分红率，确保后者能继续吸引众多资本长期持有。
扩募工作能否顺利推进，也面临挑战。
去年8月实施的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，下称“1014号文”）延续958号文的规定，要求项目运营时间原则上不低于3 年。
这意味着不少出租率超过90%且租金收入可观，但运营时间不足3年的保租房社区项目或被排除在扩募范畴之外。
一位熟悉相关政策的人士告诉记者，1014号文还规定：对能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。但同时，它新增一项要求，即不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。
“租房市场价格持续回落与保租房供给量持续大幅增加，是否会被相关部门视为对保租房REITs长期稳定运营产生重大影响的风险因素，仍是未知数。”他直言。所幸的是，尽管1014号文还新增要求“最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）， 不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%”，但相比其他类型REITs，保租房REITs的收益稳定性相对较高，可以满足这项新规定。
记者多方了解到，尽管扩募有助于巩固保租房REITs现有分红率，但众多投资机构仍相信“眼见为实”，以此验证自己的上述判断精准性。
“近期，我们考察了多个保租房REITs拟扩募项目运营状况，除了分析出租率、租金收入与潜在分红率等最新趋势，我们还重点了解这些保租房社区租客的收入水平，以及周边交通/配套生活措施，因为在宏观经济波动与房租价格继续趋降的情况下，这都是影响租客是否继续留在这个社区的关键因素。”一家保险资管机构的另类资产投资部负责人告诉记者。
开源节流
冯林告诉记者，为了维系运营的保租房REIT分红率不受房租价格下跌与市场激烈竞争的影响，他们内部也想了各种办法，颇具可行性的方案主要有两项：
一是通过扩募注入新的优质资产，二是优化保租房社区管理水准实现开源节流。
吴波说，要让投资者相信保租房REITs能维系较高的分红率，光靠扩募注入优质资产是不够的，还需保租房REITs运营方练好内功，实现开源节流以增加运营效益。
“为了提升保租房REITs运营效益，近期我们内部做了各种分析，发现不少运营环节还有开源节流的空间。”吴波透露。具体而言，在看房、签约入住、收费、租房服务、续租等环节通过引入自动化服务与标准化服务，可以进一步降低运营开支；此外，若保租房社区能通过保租房社区服务升级，更好满足单身青年、新生代伴侣、爱宠人士、婚姻家庭、三世同堂等不同客群的差异化生活需求，就能拓宽获客范畴，实现出租率与租金收入的双双增加。
此外，吴波所在的保租房社区还计划聚焦高端市场，通过对部分房型进行改造，提供多元的个性空间、沉浸的五感体验与智能化的管理系统，为追求自由与身心栖居的都市精英提供超越传统公寓的顶级生活解决方案，从而带动租金价格上涨，有效“对冲”当前租房市场价格回落压力。
“目前，不少投资人很认可我们的开源节流举措。但要让他们坚定长期持有保租房REITs获取较高分红的信心，还需我们拿出实实在在的经营数据。”吴波说。
冯林表示，他们还做了新的尝试，比如与周边大型企业合作，充分用好地方人才租房补贴政策吸引这些企业员工入租，从而稳住出租率与租金收入。
冯林告诉记者，此前他们为了防止租客流失，将租金价格打了九八折，与周边社区房租价格基本持平。但此举一度引发部分投资机构担心保租房REITs分红缩水而减持部分持仓。直到他们拿出实际经营数据——证明社区与合作伙伴共建新消费场景所带来的非租金收入，成功对冲了租金打折所导致的收入下降部分，这些投资机构才恢复原先的持仓水平。
冯林坦言，随着越来越多的金融机构将REITs视为“类权益资产”，租金收入、出租率与分红率的稳定性，正成为资本能否持续长期持有保租房REITs的关键依据。
“由于租房市场价格持续下降与保租房供给量持续增加（竞争日益激烈），投资机构对保租房REITs的投资态度也变得谨慎，他们更相信实实在在的运营绩效提升数据，而不是抗周期概念与所谓的‘讲故事’。”冯林说。
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